Diritti e Doveri dell’Amministratore di Condominio

L’Amministratore di condominio è quella figura prevista dalla legge che, qualora lo stabile abbia più di 8 condomini, deve essere nominato da questi ultimi per poter curare e rappresentare lo stabile nell’interesse dei condomini stessi.

Nello specifico ecco i 10 obblighi dell’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile e dalle vigenti disposizioni di legge:

“eseguire le deliberazioni dell’assemblea, (Omissis) e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune (Omissis);
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
eseguire gli adempimenti fiscali;
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (Omissis);
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità (Omissis);
conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Comprendere, però, nello specifico quali limiti ha l’Amministratore nel curare gli interessi del Condominio non è sempre semplice e automatico.

Per esempio, si ricorda che l’Amministratore di Condominio deve mantenere i rapporti con i fornitori occupandosi della riscossione delle spese dovute dai condomini, del pagamento delle bollette (utenze) e della gestione della denuncia di eventuali malfunzionamenti e/o disservizi. Non potrebbe, pertanto, modificare – anche solo parzialmente –, annullare o risolvere, i contratti in essere con detti fornitori poiché ogni relativa decisione in merito deve necessariamente essere sottoposta all’approvazione dell’Assemblea condominiale o, qualora già avvenute, dovrebbe intervenire una esplicita rettifica da parte della predetta Assemblea condominiale. Si richiama in merito la sentenza della Corte di Cassazione del 2007 nella quale si conferma che:

“l’amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato” (Cass. Civ. n. 8233/07).

Ad ogni modo è da tenere presente che il Condominio può decidere di investire l’Amministratore di specifici poteri specificati nell’atto di nomina o nel Regolamento condominiale

“l’art. 1105 prevede che tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune e l’art. 1106 comma 2 c.c. stabilisce che con la maggioranza ordinaria i comunisti (partecipanti alla comunione) possono nominare un amministratore determinando i relativi poteri ed obblighi.
Pertanto, secondo il dettato normativo, i poteri dell’amministratore devono essere determinati dal regolamento della comunione o dal provvedimento di nomina e, in mancanza, l’amministratore non è investito della rappresentanza sostanziale e processuale della comunione, nell’ambito delle sua competenze, come avviene nel condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.” (Sentenza della Corte Appello di Milano n. 713/20).

Avv. Sara Motzo

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